EMSAL (KAKS)

EMSAL (KAKS)

Planlı alanlar Tip İmar yönetmeliğinin 16. Maddesinin 4. Bendinde Emsale ait tanımlama yapılmıştır. Bu yönetmeliğin genel hükümler, tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümleri planlarla ve idarece çıkarılacak hükümlerin üzerinde olmasından dolayı planlarla ve idarece değiştirilemez. (Madde 2)  Bu nedenle emsal tanımı ve emsal hesabı ülke genelinde bu yönetmelik kapsamında hesaplanmasını zorunlu kılmaktadır.

Madde 16
4. (Değişik:RG-8/9/2013-28759) Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır.

Bu tanımdan anlamamız gereken konu parsel üzerinde yapabileceğimiz toplam inşaat alanın parsele oranını ifade etmektedir. Kısaca özetlersek arsa alanımız ile Emsali (Kaks) çarparak parsel üzerine yapabileceğiz inşaat hakkımızı bulabiliriz. Örneğin,  1000 m² arsa için Emsal:2.00 ise bunu anlamı 1.000 m² x 2.00 = 2.000 m² inşaat hakkımız olduğu anlamına gelmektedir.

Detaylandırmak isetersek TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ile kat adedini çarparak Emsali (KAKS) bulabiliriz.

Örneğin 1000 m² parsel aranı üzerinde Taks (Taban Alanı Katsayısı): 0.40 ve 5 kat imar haklarına sahip bir arsamız olsun bu parselin Emsali: 0.40 x 5 =2.00 olduğu anlamına gelmektedir.Yani 1000m² arasımız zeminde 1000m² x 0.40 =400 m² taban alanı toplamda ise 400 m² x 5 =2000 m² inşaat alanına sahip bir bina yapma hakkına sahip olduğu anlamına geliyor.

Emsal (KAKS) = TAKS X Kat Adedi

 Fakat Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin aynı maddesinde (16. Maddenin 4. Bendi) Emsale dahil olmayan alan kullanımlarını sıralamıştır. Bu alanlar Emsal (KAKS) ‘e dahil olmadığından bizim yukarıda yaptığımız hesaplamarda Emsal alanı olarak bulduğumuz alana dahil değildir. Dolayısıyla parsel sahibine fazladan inşaat alanı kazandırmaktadır. Dahada açık şekilde ifade etmemiz gerekirse yukarıdaki örnekte bulduğumuz 2.000 m² + (Emsal Dışı Alanlar) şeklinde inşaat yapma hakkına sahip olduğumuz anlamına gelmektedir.

Yönetmelikte belirtilen Emsal (KAKS) dahil edilmeyen alanlar;

Teras çatılar ve çatı bahçeleri, kanopiler, giriş saçakları, tabii veya tesviye zemine oturan avlular, sundurma gibi üstü hafif malzeme ile örtülü bir veya birden fazla kenarı açık olan ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemin terasları, binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan arkatlar, bahçe ve istinat duvarları,

 

Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,

 

Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 m2’si, bekçi odalarının ve kontrol kulübelerinin toplam 9 m2’si,

 

Mescit, bina için gerekli minimum sığınak alanının %30 fazlasını geçmeyen sığınak alanı,

 

Ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin toplam katlar alanının %5’ini aşmamak koşuluyla 750 m²’yi geçmeyen kısımları,

Yapının kendi ihtiyacı için bodrum katta yapılan otoparklar ile konut, resmi kurumlar, eğitim ve sağlık tesisleri, ibadet yerleri, otel, opera, yurt, müze, kütüphane hariç umumi binaların teraslarında yapılan açık otoparklar,

 

Ortak alan olarak ayrılan; asansör boşlukları, yangın merdiveni, yangın güvenlik hollerinin 6 m2’si ve ışıklıklar,

 

Çöp, atık ayrıştırma, hava, tesisat şaft ve bacaları,

 

Yapı yüksekliği 60.50 m.’den fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda emsale dahil katlar alanının % 3’ünü geçmemek koşuluyla sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,

 

Bina veya tesise ait olan; kazan dairesi, teshin merkezi, arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri,

 

Bütün cepheleri tamamen toprağın altında ve yapı yaklaşma sınırı içinde kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan ve toplamda katlar alanının % 10’unu ve 3000 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen; ortak alan niteliğindeki jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri,

 

Bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve toplamda katlar alanının %5’ini aşmayan ortak alan depolar,

 

Daha sonradan hafredilerek açığa çıkması mümkün bulunmayan bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının %20’sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanını aşmayan depo amaçlı eklentiler,

 

Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler,

 

dahil edilmez. Özel çevre koruma alanları, kıyı alanları, sit alanları ve orman alanları gibi korunan alanlara ilişkin planlarda emsal, TAKS, yapı yaklaşma mesafeleri ve kat adedi belirlenmeden uygulama yapılamaz, ruhsat düzenlenemez. Korunan alanlar hariç olmak üzere uygulama imar planında yapılaşma koşulları belirlenmeyen; nüfusu 5.000’in altında kalan yerleşmelerde TAKS:0.20’yi, kat adedi 2’yi, nüfusu 5.000’den fazla 30.000’ den az olan yerleşmelerde TAKS:0.25’i, kat adedi 3’ü, nüfusu 30.000’den fazla 50.000’den az olan yerleşmelerde TAKS:0.30’u, kat adedi 4’ü, nüfusu 50.000’den fazla olan yerleşmelerde ise TAKS:0.40’ı, kat adedi 5’i geçemez. İmar planında TAKS ve KAKS verilmeyen parsellerde 2/8/2013 tarihinden sonra kat adedinin artırılmasına yönelik yapılacak plan değişikliklerinde bu alanlarda TAKS ve KAKS’ın verilmesi zorunludur, aksi halde bu parsellerde yapı ruhsatı düzenlenemez. Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; bu bent uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen mekanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. Emsal hesabına dahil edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alt bentte belirtilen emsal hesabı yapılırken, bağımsız bölüm bürüt alan tespit esaslarına göre işlem yapılır, ancak, bu hesaba bu bent uyarınca katlar alanına dahil edilmeyen alanlar, boşluklar dahil edilmez.

—-

 

Emsal hesabına dahil olmayan alanları kısaca kat planı üzerinde özetleyecek olursak aşağıdaki resimde emsale konu alanlar açık kahve ile (Yönetmeliğin 16/4. maddesinde yer alan kullanımlardan katta bulunanlarının katın inşaat alanından düşülmesi ile bulunur), Emsale konu alanların %20 sini geçmeyecek şekilde emsal harici alanlar  yeşil ile emsal harici alanlar mavi ile gösterilmiştir.

Emsal (KAKS)

İmar Çapı (İmar Durum Belgesi)

İmar Çapı (İmar Durum Belgesi):

Genel olarak parselin imar mevzuatına ve imar planlarına gore yapılaşma haklarını gösteren resmi bir belge olup kimi kurumlarda imar Çapı, bazılarında ise imar durum belgesi adı ile anılmaktadır. İlgili idarece hazırlanması gereken bu belge; konu parselde imar planı ve yönetmelikler uygun yapılabilecek kat adedini, bina yüksekliğini, bina derinliğini, ön, arka vey an bahçe çekme mesafelerini, yapı nizamını, taban alanı kat sayısı (Taks), kat alanı kat sayısını (Kaks) rakan ve kroki ile gösterilmektedir. Bunlara ek olarak parselin başka yasa ve yönetmelikler yönünden kısıtlılığı olup olmadığı böyle bir kısıtlılık bulunması halinde alınması gereken izinler belirtilmektedir.

İmar Çapı (imar durum belgesi) önceki yasa ve yönetmeliklere göre bir yıl geçerli olduğu belirtilmiş ve ona göre işlemyapılmaktaydı. Fakat şuan yürürlükte bulunan imar kanunu ve planlı alanlar imar yönetmeliğinde imar çaplarının ne kadar süre geçerli olacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle benim şahsi kanaatim imar çaplarının konu parselin bulunduğu bölgede imar planı değişikliği olana kadar geçerliliğini sürdürmesi gerektiğidir.

Ayrıca planlı alanlar tip imar yönetmeliğin MADDE 57 (Değişik fıkra:RG-8/9/2013-28759) ‘de imar çapı ilgili idare başvuru tarihinden itibaren iki iş günü içerisinde ilgilisine verilmesi gerektiği belirtilmiş olup bu süre içerisinde verilememesi durumunda gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir.