İFRAZ ÇEŞİTLERİ

İfraz Çeşitleri;

  • İsteğe bağlı İfraz (Parselasyon):

Parsel maliklerilerinin arazi veya arsasının kendi istegi doğrultusunda parçalara ayrılmasıdır. Bu işlemin gerçekleşmesi için parselde hissesi bulunan maliklerin tamamının muvafakatının alınması gereklidir. İsteğe bağlı ifraz, ilgililerinin başvurusu ile ilgili belediyelerce yapılır.

İfraz sonucu oluşacak olan min. Ve max. parsel büyüklüğü veya cephesi gibi standartlar taşınmaz imar planı sınırları içerisinde kalıyor ve imar planlarında bir hüküm bulunuyorsa bu hükümlere göre, imar planı veya imar planlarında bu konuda herhangi bir hüküm bulunmuyor ise ilgili yönetmelikler çerçevesinde uygulanır.

  • Mahkeme Kararı ile ifraz

Mahkeme kararları ilede hükmen ifraz veya tevhid işlemleri mümkün olabilmektedir. Örneğin, birden fazla maliki bulunan taşınmaz için maliklerinin birinin açacağı dava sonucunda her bir malikin hissesi oranında parçalara ayrılmasına mahkeme hükmedebilir.

İFRAZ (AYIRMA) VE TEVHİD (BİRLEŞTİRME)

İFRAZ (AYIRMA)

İfraz, kelime anlamı olarak”bütünden parçalara ayırma, ayrılma” anlamında imar hukuku ve imar literatüründeki anlamı ise “arazinin bölünmes veya parsellenmesi” anlamında kullanılabilir.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 1994/5 nolu genelgesinde ise ifraz, “ilgilisinin talebi üzerine, bir parselin imar yasasının 15 ve 16. Maddeleri uyarında iki yasa daha fazla parçalara bölümlenmesi” olarak tanımlanmıştır.

TEVHİD (BİRLEŞTİRME)

Tevhid, iki yada daha çok parselin tek parsel haline getirilmesi işlemi olarak tanımlanabilir.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 1993/6 nolu genelgesinde ise”birbirine bitişik birden çok parselin bir parsel haline dönüştürülmesi” şeklinde tanımlanmaktadır.

İmar planlarında kamusal kullanım alanlarında kalan veya kamulaştırılacak yerlerin emlak vergileri

İmar planlarında kamusal kullanım alanlarında kalan veya kamulaştırılacak yerlerin emlak vergileri

 

İmar kanunun 10. Maddesinde imar planlarının yürürlüge girmesinden itibaren 3 ay içerisinde imar programlarının hazırlanması zorunlu tutulmuş ve hazıranan imar programı çerçevesindede kamusal kullanıma ayrılan, özel mülkiyete konu taşınmazların kamulaştırılması gerektiği öngörülmüştür.  Ayrıca İmar Kanunun 13. Maddesindede resmi yapı ve tesislere, okul, hastane, park vb. kamusal amaçlı kullanım kararı getirilen alanlara denk gelen yapılara ilave inşaat yapılmasına ve mevcut yapı var ise esaslı tadilat yapılmasına izin verilmeyeceği ve imar programı alınan alanlarda yapılaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesinin durdurulacağı ve kamulaştırmanın yapılması halinde emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenmesi gerektiği belirtilmektedir.

 

Özetle imar programına alınan ve bu çerçevede kamulaştırması yapılacak olan taşınmazların kamulaştırma yapılıncaya kadar olan emlak vergilerinin kamulaştırmayı yapacak olan idare tarafından ödenmesi gerekmektedir.

MÜTEAHHİTLİK YETKİ BELGE NUMARASI

MÜTEAHHİTLİK YETKİ BELGE NUMARASI

01.01.2012 Tarihinde yürürlüğe giren “Yapı Müteahhitlerinin Kayıtları ile Şantiye Şefleri ve Yetki Belgeli Ustalar Hakkında Yönetmelik” gereğince ruhsata tabi olan büyün yapılar müteahhit sorumluluğunda yapılması ve müteahhitlerinde yetki belgesi alması zorunlu olmuştur.

Yönetmelik gereğince müteahhitlik yetki belge numarası Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri tarafından verilmektedir. Yetki belge numarası almak için istenen belgeler Şahıs (gerçek kişi) yada Tüzel Kişi adına olarak kim adına alınacağına göre farklılık göstermektedir.

Gerçek Kişi (Tüzel Kişi) adına başvuruda bulunacaklardan istenen belgeler;

– Dilekçe

– Başvuru formu

– Güncel oda sicil kayıt sureti

– Vergi levhasının fotokopisi

Ayrıca belge için belirtilen ücretlerin yatırılmış olması gereklidir.

Tüzel kişi olarak başvuru yapacaklardan istenen belgeler;

– Dilekçe

– Başvuru formu

– Güncel oda sicil kayıt sureti

– Vergi levhasının fotokopisi

– Ticaret Sicil Gazetesi

– Ayrıca belge için belirtilen ücretin yatırılmış olması gereklidir

Not: Yukarıda belirtilen belgeler genel bilgi amaçlı olup en doğru ve eksiksiz bilgiyi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinden öğrenebilirisiniz.

 

 

YAPI RUHSAT SÜRECİ

YAPI

  • Karada ve suda,
  • daimi veya geçici,
  • resmi ve özel,
  • yeraltı ve yerüstü ,

İnşaatı ile bunların ;

  • ilave
  • değişiklik
  • Tamirlerini

İçine alan sabit ve hareketli tesislere yapı denir.

3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için 27. maddede belirtilen istisna dışındaki bütün yapılar için yapı ruhsatı alınır.

Bir diğer önemli nokta yapı ruhsatı binaya değil bina yapılması düşünülen parsele verilir. Parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp, bu planın belediye encümenince kabul edilmesinden ve akabinde tapu tescilinin gerçekleştirilmesinden sonra yapı ruhsatı verilmelidir.

YAPI RUHSAT SÜRECİ

Yapı sahibi veya  Vekili   >>>  Dilekçe, Aplikasyon krokisi, Tapu veya Tapu yerine geçen belge >>>  İdare, Belediye, Valilik

  • İdarece; İmar durum belgesi (2 iş günü)

Yol-kanal kotu tutanakları (5/3 iş günü)

Jeolojik -jeoteknik etüt  raporu (2 iş günü) içerisinde talep halinde ilgilisine verilir.

Tapu  kayıt örneği yerine geçen belgeler;  Kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi,   Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararları,   Kesinleşmiş kamulaştırma kararları,

Yapı sahibi veya  vekilince bu belgeler esas alınarak; Ruhsat eki projeler hazırlatılır,  (Mimari, statik, elektrik, mekanik tesisat)       İdareye teslim edilir.

 

Ruhsat eki projeler  idareye teslim edilir. >> Teslim edilen projeler 15 gün içerisinde incelenir. >>  Eksik var ise ilgilisine yazılı olarak bildirilir. >> Eksiklikler giderilip tesliminden itibaren proje15 gün içerisinde tekrar incelenir. >> YAPI RUHSATI düzenlenir. (30 gün)

Ruhsat süreci

Gerçek ve Tüzel kişilerce İmar Planlarında Değişiklik Yapılmasının Talep Edilmesi

Gerçek ve Tüzel kişilerce İmar Planlarında Değişiklik Yapılmasının Talep Edilmesi

Özel hukuk Gerçek ve Tüzel kişilerce İmar Planlarında Değişiklik Teklifinde bulunabileceğine ilişkin

Danıştay Kararları (D.6, 27.05.1993 gün ve E.1992/2266 K.1993/2208) bulunmaktadır. Hangi imar

planında değişiklik talep edilecekse başvurunun bu imar planını değiştirmeye yetkisi olan kuruma

yapılması gerekmektedir.

Ayrıca, onanmış imar planlarını düzenleme veya değiştirmeye yetkili makamların yargısal yolla

zorlanması suretiyle planın değiştirilmeside Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun 22.06.1956

gün ve E.1956/97, K.1956/1111 sayılı kararı doğrultusunda mümkün değildir.

Plan değişikliğine konu alan sınırları içerisindeki malikler tarafından (maliki bulunmayan veya

malikine ulaşılamayan alanların toplamı, planlama alanının %20’sini geçemez.) imar planı değişiklik

talebinde bulunulabilir. Talep ekinde yer alması gereken teklif plan gerekli yeterliliğe sahip plan

muellifi tarafından yapılmalıdır.

Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yer alan yerler için plan değişiklikleri önce imar

komisyonlarında daha sonra ise Belediye Meclisinde görüşülür ve karara bağlanır. Red edilen plan

değişiklikleri ilgilisine tebliğ edilir. Kabul edilen imar plan değişiklikleri ise 1 ay süreyle askıda kalır bu

sure sonunda itiraz olmaması durumunda kesinleşir.

ŞUFA HAKKI (ÖN ALIM HAKKI)

ŞUFA HAKKI (ÖN ALIM HAKKI)

Hisseli olan taşımaz mallarda, hissedarlardan herhangi birinin hissesini satışa çıkarması halinde diğer hissedarların aynı sözleşme şartlarında öncelikli satın almak hakkına sahip olmasına şufa (ön alım hakkı) denilebilir.

Ön alım hakkı (Şufa) taşınmaza ait hissesi olan paydaşlar için geçerlidir. TMK (Türk Medeni Kan.) ‘da belirtildiği üzere, hissedarlardan herhangi birisi payını satması durumunda satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gerekli olup bu bildirim noter vasıtasıyla yapılmalıdır. Ön alım hakkı hissedarlara noter aracılığı ile bildirim yapıldığı günden başlayarak 3 ay içerisinde, bildirim yapılmamış ise ve her halükarda 2 yıl içerisinde hissedarlar tarafından kullanılması gereklidir. Bu süreler içerisinde kullanılmayan şufa (ön alım hakkı) satışı yapılan hisse için kullanılamaz.

Ön alım hakkı;

Hissedarların birinin diğer bir hissedara satış yapması, Miras payının önceden deri ile edinilen gayrimenkullerde, Trampa yolu ile yapılan devir işlemleri sebebiyle edinilen taşınmazlarda, Cebri icra yolu ile yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.