TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI

1- Devir Hakkının Kısıtlamaları:

a) Yasal Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

b) Sözlemeden Doğan Önalım Hakkı: Tapu kütüğüne şerh edilen sözleşme nedeniyle önalım hakkı doğar. Şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

2- Komşu Hakkı: Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. A. Kazı ve Yapılar: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.

B. Bitkiler: Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.

C. Doğal Olarak Akan Su: Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.

Ç. Fazla Suyun Akıtılması: Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.

D. Mecra Geçirilmesi: Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.

E. Geçit Hakları: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar.

F. Sınırlıklar: Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar

G. Katılma Yükümlülüğü: Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.

3. Başkasının Arazisine Girme Hakkı

A. Orman ve Mer’aya Girme: Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer’asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir.

B. Sürüklenen Şeyler ile Benzerlerinin Alınması: Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.

C. Zorunluluk Hâlinde: Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.

4. Kamu Hukuku Kısıtlamaları

A. Genel olarak: Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tâbidir.

B. Toprağın İyileştirilmesi: Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.

MÜLKİYET TÜRLERİ

MÜLKİYET TÜRLERİ

1- Bağımsız Mülkiyet: Tek bir sahibi/maliki olan taşınmaz mülkiyetine bağımsız mülkiyet denir. Bu tür mülkiyetlerde tapu kütüğünde mülkiyet hanesinde malikin adı, soyadı ve baba adı sütününda  “tam” veya 1/1 şeklinde ifadeler yer almaktadır.

2-  Birlikte Mülkiyet: İki tür birlikte mülkiyet bulunmaktadır.

2.1- Paylı Mülkiyet (Ortak Mülkiyet): Taşınmaz üzerinde birden fazla malik bulunmaktadır. Payların miktarı tapuda belirlenmiştir. Belirlenmemişse paylar eşittir. Pay devredilebilir, rehin edilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Paydaşların iradeleri dışında, paylı mülkiyet aşağıdaki durumlarda bütün paydaşlar için sona erebilir;

a. Taşınmazların kamulaştırılması,

b. İyi niyetli üçüncü kişinin paylı taşınmazı başlangıçta veya zamanaşımı ile edinmesi,

c. Paylı taşınmazın tamamının paydaşlardan birine veya bir üçüncü kişiye iradi olarak veya cebri icra yoluyla temliki,

d. Paylı taşınmazın yok olması,

e. Taşınmazın paylaşılması (taksimi),

2.2 – El Birliği Mülkiyeti (iştirak halinde Mülkiyet):  Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Uzman yardımcısı ile Konut Değerleme Uzmanı ve Uzman Yardımcısı Kimdir?

  • Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Asgari dört yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerleme alanında en az 3 yıllık tecrübesi olan ve SPK Gayrmenkul Değerlememe Lisansına sahip olan kişileri ifade eder.
  • Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı: Gayrimenkul Değerleme uzmanı ile aynı niteliklere sahip sadece üç yıllık tecrübe şartını sağlayamayan kişilere denir.
  • Konut Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul değerleme alanında min. 1 yıl tecrübesi ve Konut Değerleme Lisansına sahip kişileri ifade eder.
  • Konut Değerleme Uzman Yardımcısı: Konut Değerleme Lisansına sahip anca 1 yıllık tecrübe şartını sağlamayan kişilerdir.