İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİNDE DEĞER ARTIŞI

İmar Mevzuatı, İmar kanununda 14.02.2020 ‘de yapılan değişiklik, başka bir ifadeyle; kanuna eklenen bir madde ile (Ek Madde 8) “değer artış payı” adında yeni bir terim kazandı. Peki nedir bu değer artış payı? Yazımda değer artış payı hakkında bilgi, birikim ve düşüncelerimi aktarmaya çalışacağım.

     Yazımın giriş kısmında da belirttiğim üzere “değer artış payı” imar kanuna 14.02.2020  tarihinde eklenen madde ile karşımıza çıktı ve beraberinde bir çok belirsizliğine beraberinde getirdi ta ki  sonra 15 eylül 2020 tarihine kadar. 15.09.2020 tarihinde 31245 sayılı Resmi Gazetede  “İmar Planı Değişikliğine dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” yayınlandı ve mevzuatımız yeni bir yönetmelik daha kazandı böylece, kanunda yapılan değişiklik sonrası oluşan belirsizlikler büyük ölçüde giderilmiş oldu.

İmar kanununda yapılan Ek 8. Maddede , daha öncesinde Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde yer alan benzer ifadeler pekiştirilmiş son parafında ise “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.” İfadesi eklenmiş “değer artış payı” hayatımızdaki yerini almıştır. Yaklaşık 7 aylık belirsizlikten sonra 15.09.2020 tarihinde “İmar Planı Değişikliğine dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” yayımlanmıştır.

Değer Artış Payı Nedir?

Uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın meri plan koşullarındaki değer tespiti ile plan değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki fark olarak ifade edilmiştir. Yani birinci koşul değer artış payı olabilmesi için o yerde imar planı olması gerekmektedir. Daha sonra mevcut plan ile yapılan plan değişikliği arasında, plan değişikliği yapılan arazinin değerinde meydana gelen farkın tamamını ifade etmektedir.

İdare Tarafından Resen Yapılan Değişikliklerden Değer Artış Payı Alınır Mı?

Hayır. Yönetmeliğin 2. Maddesinde; …” taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının…” denilmektedir. Bu kapsamda Değer Artışının günceme gelebilmesi için idareden plan değişikliği talep edilmesi gerekmektedir.

Hangi Türde Plan Değişikliklerinden Değer Artış Payı Alınır?

En az bin metrekare olan imar adalarında; (bin metrekarenin altıda ve ada oluşturmayan imar parsellerinde plan değişikliği yapılamaz.) nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde değer artış payı konusu gündeme gelmektedir.

Hangi Plan Değişikliklerinden Değer Artış Payı Alınmaz ?

Yönetmeliğin 7. Maddesinde detaylı sıralanmış olmakla birlikte en çok gündeme gelen plan değişiklileri 5. Maddede yer almaktadır; “(5) Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden, değer artış payı alınmaz.”  Denilmektedir.

Değer Artış Payının Tespiti Nasıl Yapılır?

İdare en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna mevcut imar planı ve plan değişikliği sonrası durum analizi ve değer farklarını içeren değerleme raporlarını yaptırır. (Değerleme rapor ücretleri imar planı değişikliği talep edenler tarafından karşılanır.)

Daha sonra idare bünyesinde bulunan veya oluşturulan kıymet taktir komisyonu iki değerleme raporu ile tespit edilen değer artış miktarlarının aritmetik değerinden az olmamak koşulu ile değer artış payını tespit eder.

Kıymet Taktir Komisyonu Kimlerden Oluşur?

“ilgili idarenin bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesi veya 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 49 uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; şehir plancısı, harita (geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. Belirtilen kapsamda yeterli personeli olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan yukarıda belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler.” Denilerek komisyonda kilerin yer alabileceği belirtilmektedir.

Komisyonun görev süresi 2 yıldır.

Komisyon üyelerin tamamının katılımı ile yapılır. Kararlar Salt çoğunlukla alınır.

Değer Artış Payına Konu İmar Planı Değişikliklerinde Süreç Nasıl İşlemektedir?

Değer Artış Payı Tespit Süreci

İdareye sunulan plan değişikliklerinin Değer Artışına konu olduğunun tespiti halinde, İmar planlarının onaylandıktan sonra plan değişikliği askıya çıkarılmadan önce, değer artış payına ilişkin iş ve işlemlerin başlatılması için ilgili birime (Kıymet Takdir Komisyonu veya Komisyonun bağlı olduğu Birim) resmi yazı gönderilir.

Onaylana plan değişikliğine ilişkin değerleme raporu hazırlama bedeli, taşınmaz malikleri tarafından idarenin vereceği hesap numarasına yatırılır. Rapor hazırlama bedeli ödenmeden plan değişikliği askıya çıkarılmaz.

Plan değişikliği onaylandıktan ve Rapor hazırlama bedeli maliklerce ödendikten sonra, imar planı değişikliği askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.” şeklinde tapu kütüğüne şerh edilmesi, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Daha sonra imar planları kesinleştikten ve değer artış bedeli komisyonca tespit edildikten sonra oluşan değer artış payı miktarı ilk şerhe ek olarak idarece tapu müdürlüğüne tapu kütüğüne şerh edilmesi için bildirilir.

Son olarak, değer artış payı tutarının taşınmaz maliklerince en geç taşınmazın ilk satışında ya da yapı ruhsat aşamasında olmak üzere Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılmasına müteakip ilgili şerhlerin tapu sicilinden terkini ödemeyi izleyen on gün içerisinde idarece ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

İmar planı değişikliğinden vazgeçilmesi veya plan değişikliği ile eski haline gelmesi durumunda işlem nasıl olur?

Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden değişiklik yapıldığı veya planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin kesinleşmesinden sonra, plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate alınarak, değerinde azalış olduğunun tespiti halinde değer artış payı ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde değer artış payı bedelinin aktarıldığı idareler tarafından iade edilir.

Yönetmelik hangi tarihten sonraki plan değişikliklerini kapsamaktadır?

İmar kanununda ek 8. Maddenin yürürlüğe girdiği tarih olan 20.02.2020 tarihinden önce belediye, İl Özel İdaresi, veya ilgili idareye resmi başvuru yapılarak kayıt numarası almış olan imar planı değişiklik taleplerine bu yönetmelik hükümlerinin uygulanmayacağı ifade edilmiştir.

İPOTEK

Taşınmaz rehin türüdür. Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Buna ilişkin esaslar Cumhurbaşkanlığınca belirlenir. Ancak birden fazla para türü ile rehin kurulamaz.

İpoteğin Kurulması: Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklarda belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur.

İpotekten Kurtarma: Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimsede, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.

İpotekli taşınmazın devri: İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.

MÜLKİYET TÜRLERİ

MÜLKİYET TÜRLERİ

1- Bağımsız Mülkiyet: Tek bir sahibi/maliki olan taşınmaz mülkiyetine bağımsız mülkiyet denir. Bu tür mülkiyetlerde tapu kütüğünde mülkiyet hanesinde malikin adı, soyadı ve baba adı sütününda  “tam” veya 1/1 şeklinde ifadeler yer almaktadır.

2-  Birlikte Mülkiyet: İki tür birlikte mülkiyet bulunmaktadır.

2.1- Paylı Mülkiyet (Ortak Mülkiyet): Taşınmaz üzerinde birden fazla malik bulunmaktadır. Payların miktarı tapuda belirlenmiştir. Belirlenmemişse paylar eşittir. Pay devredilebilir, rehin edilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Paydaşların iradeleri dışında, paylı mülkiyet aşağıdaki durumlarda bütün paydaşlar için sona erebilir;

a. Taşınmazların kamulaştırılması,

b. İyi niyetli üçüncü kişinin paylı taşınmazı başlangıçta veya zamanaşımı ile edinmesi,

c. Paylı taşınmazın tamamının paydaşlardan birine veya bir üçüncü kişiye iradi olarak veya cebri icra yoluyla temliki,

d. Paylı taşınmazın yok olması,

e. Taşınmazın paylaşılması (taksimi),

2.2 – El Birliği Mülkiyeti (iştirak halinde Mülkiyet):  Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Uzman yardımcısı ile Konut Değerleme Uzmanı ve Uzman Yardımcısı Kimdir?

  • Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Asgari dört yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerleme alanında en az 3 yıllık tecrübesi olan ve SPK Gayrmenkul Değerlememe Lisansına sahip olan kişileri ifade eder.
  • Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı: Gayrimenkul Değerleme uzmanı ile aynı niteliklere sahip sadece üç yıllık tecrübe şartını sağlayamayan kişilere denir.
  • Konut Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul değerleme alanında min. 1 yıl tecrübesi ve Konut Değerleme Lisansına sahip kişileri ifade eder.
  • Konut Değerleme Uzman Yardımcısı: Konut Değerleme Lisansına sahip anca 1 yıllık tecrübe şartını sağlamayan kişilerdir.